물가상승이 심상치 않다. 가계에서 느끼는 바구니 물가 상승의 체감도 무시할 수 없지만, 산업에서 느끼는 물가상승의 체감은 회사의 존폐를 걱정해야 할 정도다. 장기화된 코로나 19, 우크라이나 전쟁, 유가 상승이 대표적인 물가상승의 원인으로 보인다.

건설업의 경우 대표적인 원자재인 철강제품의 가격은 지난해 3월과 비교해 40% 이상 올라 해당 공사를 하는 전문업체는 공사비 보전을 종합건설사에게 요청하고 있다. 비용을 올려주지 않으면 더 이상 공사를 계속 할 수 없는 상태다.

그런데 상황은 종합건설사도 마찬가지다. 종합건설사는 자칫 공사를 수주했다가 물가가 계속 올라도 발주자로부터 공사비를 조정받지 못하는 상황에 처할 수 있다. 전문업체가 파업이라도 하면 공사를 할 수 없는 말그대로 진퇴양난이다. 그래서 건설 시장에서는 물불안가리고 수주하기 보다는 아예 공사 수주 자체를 미루고 있다는 형국이다.

게다가 건설사 입장에서만 보면 올해 1월부터 시행된 중대재해처벌법을 준수하기 위해서는 안전관리비용을 의무적으로 올려야 한다. 궁극적으로 이러한 물가상승과 안전비용의 상승은 공사 발주자와 갈등과 분쟁을 일으키든지 아니면 분양가에 그대로 반영돼 집값상승의 요인으로 작용하게 된다. 

한편, 5월에 새 정부가 출범을 눈앞에 두고 있다. 어느 정부나 부동산 정책은 매우 민감한 문제이다. 윤석열 당선인은 부동산 공약으로 규제 완화를 통한 노후 아파트의 재건축 활성화를 약속했다. 많이 공급하면 수요가 안정화돼 그만큼 집값을 안정화할 수 있다는 계산일지 모른다.

하지만 재건축 현장과 같은 민간 공사의 경우, 공공공사와 비교해 추가공사비를 조정하는 것이 쉽지 않다. 단군 이래 최대 규모 재건축 현장으로 불리는 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 사업의 경우가 대표적인 예다.

해당 재건축 사업에서 건설사업단은 조합에게 1조원이 넘는 추가공사비를 요청했고, 새 조합의 집행부가 절차의 흠결을 이유로 공사비 조정을 포함한 계약 무효를 주장했다. 그러자 건설사는 공사를 중단하고 4월 15일부터 유치권 행사에 들어갔다.

조합과 시공사업단의 입장 차이가 너무 커서 어떻게 해결이 될지, 과연 해결이 될 수 있을지 결과가 궁금하다. 그런데 이는 시작에 불과할지 모른다. 둔촌 재건축 사업은 재건축 활성화를 위해서 줄줄이 기다리고 있는 현장과 예비 조합원들, 그리고 건설사들에게 좋은 예로든지 나쁜 예로든지 나름의 메시지를 던져주고 있다.

재건축 현장이 민간 영역이라고 하나, 제2, 제3의 둔촌 재건축 현장을 만들지 않으려면 이를 위한 정부 주도의 제도 개선이 시급한 상황이다. 일부 전문가들은 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 야기된 환율과 물가 상승이 국내 공사현장의 공사비를 상승시키고, 집값은 다시 폭등할 수도 있다고 내다보기도 한다.

정부 당국은 주택공급을 통한 집값 안정화를 위해서 재건축 사업의 규제완화를 준비하고 있다. 하지만 물가상승과 같은 복병이 기다리고 있는 한 반대로 집값을 잡기가 더 어려워서 빈부의 차이만 더 커질지도 모른다.

결국 치솟는 물가를 발주자 아니면 건설사가, 아니면 궁극적으로 매수자가 감당해야하는데 민간공사의 경우 이를 강제할 수도 없다. 그렇기에 착공과 동시에 분쟁이 내재되어 있으므로 공공 분야 건설공사와 같이 명확한 기준이 마련되어야 한다.

특히 새 정부 출범을 앞두고 재건축, 주택공급 측면에서 원활한 주택공급과, 진행중인 재건축의 순조로운 진행을 위해 제도적인 개선, 양 당사자간의 이해, 관련 근거들에 대한 고민이 시급한 때이다.

최성규 한국건설관리연구원 박사 koreaclf@daum.net

¶ 필자는 성균관대 법학박사 학위를 받아 건설부문 리스크관리, 건설분쟁 및 공정관리 전문가로 활동하며 (사)대한상사중재원을 비롯 건설 컨설팅 부문 기업 경험을 쌓아 현재 (사)한국건설관리연구원에서 분쟁지원을 관장하고 있다. 
또 국가공인 원가분석사, 공인리스크 전문가(CRS) 자격을 취득해 한국건설관리학회, 한국프로젝트경영협회, 국제거래법학회, 한국국제사법학회 등 여러 전문단체 및 기구의 종신회원과 대한상사중재원과 법원 감정인으로 활약하고 있다.  아울러 필자는 수많은 정부기관과 공기업의 프로젝트 컨설팅을 실시했으며 전문 분야 관련 14권의 저술과 강의를 진행하고 있다.