단군 이래 최대 단지라는 둔촌 주공아파트에 대한 재건축 사업이 진행 중이다. 조합과 시공사의 갈등으로 공사가 중단되었다는 많은 뉴스도 보도되었다. 그 후 어렵사리 공사가 재개되었고 현재 일반분양이 시작된다는 소식도 들려온다. 일단 갈등은 봉합되었지만 또 어떤 분쟁이 생길지 모른다고 걱정하는 일각의 우려도 존재한다.

우여곡절 끝에 일반 분양받은 아파트에 입주는 하였는데 만약 등기가 나지 않으면 어떨까? 일단 분양금 다내고 들어왔으니 언젠가는 등기가 나겠지라는 막연한 생각만으로 기다리면 될까?

한 아파트 일반분양자인 입주민들이 내 아파트에 등기가 날 기미가 보이지 않는다고 하면서 답답함을 호소하며 찾아왔다.

해당 아파트는 재개발조합이 사업을 시행하여 일반 분양이 이루어진 아파트였는데 일반분양자들은 스스로 등기가 나도록 해결할 수 있는 방법이 전무했다. 이상하다. 분명히 내 돈을 다 내고 입주까지 했는데 등기가 안나서 주택담보대출도 실행이 어렵고 시세도 이미 등기된 아파트에 비해 안오른다. 그렇다고 하더라도 재산세는 또 내야한다. 대체 나는 이 아파트의 소유자인가 아닌가.

이런 경우는 생각보다 빈번하게 발생한다. 특히 일반분양자들은 조합원이 아니기에 사업시행과 관련한 의사결정권한이 없다. 오로지 조합이 이를 무사히 마치도록 협조를 구하는 수밖에 없다.

그런데 조합이 이를 빠르게 해결하지 못하는 이유는 왜일까? 금전적인 부담 때문인 경우가 대부분이다. 당초 예상했던 사업비를 초과하는 부담분이 발생하거나 행정관청의 행정지도사항을 완수하기 위하여 당초 예상하지 못했던 추가 비용이 필요하기 때문이다. 결국 조합원들은 추가 분담금을 납부하여 이를 완수할 수밖에 없는 상황이 발생하는 것이다.

해당 아파트의 경우에는 입주한지 2년이 넘어서 조합이 겨우 소유권보존등기를 마쳤고, 일반분양자들은 그에 따라 소유권이전등기를 받을 수 있었다. 그러나 등기가 지연되는 동안 지속적으로 발생하는 재산권 행사를 침해하는 손해들에 대하여는 직접 이를 해결할 수가 없었기 때문에 재산권 침해에 대한 배상, 조합에 대한 분노, 조합의 태도 변화를 이끌어낼 목적으로 2020년 9월경 일반분양자들이 조합을 상대로 집단으로 소송을 제기했다.

직접 위 소송을 담당한 변호사(사법연수원 40기, 법무법인 정향 강호석 변호사)로서 조합의 귀책사유를 입증하기 위하여 총회 의사록을 제출받고 서울시, 관할구청 등 행정청 및 각 금융기관에의 조회 등을 통하여 증거를 확보한 후 귀책사유와 손해를 입증했다.

조합은 코로나19로 총회개최가 어려웠고 관할 행정청의 행정지도가 있어서 정당하게 지연이 된 것이라는 면책사유를 주장하였으나 법원이 이를 배척하면서 명확히 조합의 귀책사유를 인정했다.

사건을 심리한 서울북부지방법원은 약 2년이 넘는 기간 동안의 심리 끝에 2022년 11월경 일반분양자들이 조합을 상대로 제기한 손해배상청구 소송에서 원고들 전부 승소판결을 선고했다. 조합이 일반분양자들의 재산권 행사를 침해하는 등기지연 행위에 대하여 철퇴를 내렸고, 결국 위 판결은 조합이 항소를 포기하여 그대로 확정되었다.

조합이 시행한 모든 아파트에 문제가 있다는 의미는 아니다. 다만, 조합원이 많아 의사결정이 어려운 점, 내부의 의사 갈등 때문에 이에 대하여 관여할 수 없는 일반분양자들의 정당한 재산권이 침해되어서는 안된다. 이를 침해할 경우 그 손해까지 배상하여야 한다는 너무나도 당연하지만 매우 유의미한 선례를 만들었다는 점에서 위 판결은 향후 재건축 조합, 재개발 조합이 시행하는 사업에 시사하는 바가 매우 크다.   

△ 강호석 변호사는 연세대 법학과를 졸업하고 제50회 사법시험 합격 후 사법연수원 제40기를 수료했다. 대한법률구조공단 법무관, 법무부 국가송무과 법무관을 역임하고, 현재 인천광역시 행정심판위원회 위원, 한국자산관리공사 공공개발 자문위원, 법무법인 정 향 파트너 변호사로 있다.